Buren "verbouwen". Hoe in te dekken ?

[StarWing]

Een vraag waarop ik het antwoord niet kan vinden, en wat extra tips kan gebruiken.

Het huis naast ons is verkocht en onze "nieuwe buren" zijn aan het verbouwen. (ik denk eerder dat ze er een open woning willen van maken om met zoveel mogelijk te gaan wonen)
Ik hoor al een aantal weken regelmatig het geluid van een boorhamer.
Op zich niets om je zorgen over te maken, doch stond de voordeur vandaag open en zie ik dat er volledige muren zijn weggehaald.
Ik ken het huis van vroeger omdat ik soms over de vloer kwam bij de oude buurvrouw.
Oa de gang is volledig weg, en is nu 1 open ruimte met de vroegere salon.

Omdat dit huis aan het onze hangt, vraag ik mij af of dit allemaal wel kan met het oog op de stabiliteit. Mede doordat het bepaalde mensen zijn die zich van nature geen bal aantrekken van stabiliteit/vergunningen etc etc.
Moet er oa geen architect aan te pas komen voor deze afbraakwerken?

Vanaf wanneer is een vergunning nodig? Ik zie dat er volledige muren weg zijn en het al niet meer gaat over een kleine verbouwing.
Welke meldingsplicht heb ik (buiten mijn brandverzekering), en zou ik de gemeente op de hoogte brengen?
Moet er bij zulke ingrijpende verbouwingen geen vergunning aangevraagd en uitgehangen worden?

Wat ze uitsteken interesseert mij eigenlijk niet. Doch ik wil op zich volledig ingedekt zijn tegen hun stommiteiten.

[johan.devos]

Is er een gele affiche zichtbaar?

Meer info op https://www.omgevingsloketvlaanderen.be ... andelingen

[StarWing]

Nope, behalve het "te koop" bord.

[VOiD]

Als er werken plaatsvinden die de stabiliteit wijzigen moeten ze niet alleen een vergunning aanvragen maar bovendien moet er verplicht een architect aan te pas komen.

[StarWing]

Gezien het feit dat er geen stantsoenen staan, twijfel ik sterk of er een architect aan te pas is gekomen.

[buthead]

Ik zou zeggen spreek je buren eens aan en leg contact en dan kan je dat bvb eens aanhalen.
Hoe je het nu keert of draait > het zullen je buren zijn/worden voor een waarschijnlijk lange tijd, gezien dat ze alles verbouwen.

Een goede buur is zijn gewicht in goud waard.
Spreek hun aan en zeg dat je beetje bezorgd bent met de werken aka stabiliteit.

Instanties en co erbij halen zou ik vermijden tenzij er echt gevaar is

[CCatalyst]

Ik zou zeggen spreek je buren eens aan en leg contact en dan kan je dat bvb eens aanhalen.

Ik denk, als je een beetje tussen de lijnen leest van wat OP schrijft, dat dit wellicht niet de voor de hand liggende oplossing is

Specifiek dan:

Mede doordat het bepaalde mensen zijn die zich van nature geen bal aantrekken van stabiliteit/vergunningen etc etc.

[StarWing]

Goh, ik ben "gene moeilijken", verre van. Maar als we als buren (! lees, wij en anderen) meermaals goeiendag zeggen en knikken, en er komt niets van reactie, dan weet ik ook genoeg.

[liber!]

Ik zou overal foto's nemen (met tijdstamp en mail deze naar jezelf), dat is handig als je barsten etc moet bewijzen. Je kan ook gaan voor een expert, maar dat kost wel wat meer.

Ik zou ook navragen bij je verzekeraar of je gedekt bent in het geval van schade. Normaal moeten je buren een verzekering hebben afgesloten, ik vraag me af wie het bedrag dekt indien ze dat niet deden en ze niet kunnen betalen.

[buthead]

Zeker en vast begrijp ik dat maar soms is spontaan babbeltje maken, breekt die muur weg.


Probeer het eens en de rest ligt in hun handen natuurlijk als ze afblokken tja … hier destijds zelfs gaan aanbellen en even voorgesteld en met beide buren super goede band.

Proberen kan nooit kwaad en anders eens informeren bij je verzekering voor worst case.

[Taaner242]

Zoals reeds gezegd: oa. zodra er wijzigingen zijn aan steunmuren moet er een plan van een architect en een bouwvergunning zijn.
Als buur wordt er tijdens het openbaar onderzoek bij de aanvraag van de bouwvergunning op de hoogte gebracht. Er zou ook een affiche moeten gehangen hebben (dacht 30 dagen). Als ze met een aannemer werken zal men bijna altijd ook een beschrijving van jouw woning laten doen. Zowel architect, aannemer als bouwheer nemen normaal een verzekering voor schade aan derden door de werken.

Wat kan je doen? Ik zou inderdaad eerst proberen eens aan te spreken en te weten komen wat hun plannen zijn. Als dat lukt al eens voorzichtig informeren of ze dan geen bouwvergunning nodig hebben en zo. Misschien zijn ze echt van niks bewust.

Je kan je ook altijd bevragen bij de dienst stedenbouw van jouw gemeente. Ik denk dat zij op eigen initiatief niet-vergunde bouwwerken kunnen stil leggen. Mogelijks gaan ze in dit geval een onderzoek starten op basis van jouw klacht, en dan zal de buur dit waarschijnlijk ook weten (maar dan ben ik allemaal niet zeker). Best ook eens navragen bij je woningverzekering.

[Dizzy]

Inderdaad, ga gewoon eens met die mensen babbelen. Vermits ze naast u komen wonen is een goed contact toch belangrijk. Misschien is alles in orde en als je dan eerst elders bent gaan klagen ben je al direct op verkeerde voet met uw buren.

Vragen kost niets en als ze toch zouden weigeren om uitleg te geven dan kan je nog altijd bij de bevoegde diensten eens polsen.

[Belgissschenaap]

Je kan als consument geen ABR verzekering meer afsluiten. Aannemers dan weer wel. Het enige is dat sommige verzekeringen dat in hun familiale verwerken, maar dat zijn geen stabiliteitsproblemen die ze dan dekken. Maar eerder echt familiale zaken

Zowel architect, aannemer als bouwheer nemen normaal een verzekering voor schade aan derden door de werken

[TanknaT]

Neem zo snel mogelijk een rechtsbijstandsverzekering. Dat kost je wel enkele honderden euro, maar indien je toch schade hebt door werken van je buur, is dat snel terugverdiend en dan sta je er niet alleen voor. Voor zover ik weet geven rechtsbijstandsverzekeringen ook advies wat best te doen.

[Moonboy]

Hebben jullie een Wijkagent, die kan discreet pols hoogte nemen, en hij weet de bevoegde instanties te contacteren.
Uw naam kan discreet worden gehouden.

[ivob]

Neem zo snel mogelijk een rechtsbijstandsverzekering. Dat kost je wel enkele honderden euro, maar indien je toch schade hebt door werken van je buur, is dat snel terugverdiend en dan sta je er niet alleen voor. Voor zover ik weet geven rechtsbijstandsverzekeringen ook advies wat best te doen.

Wanneer je schade hebt door de werken van de buur zal je dat moeten bewijzen.
Alleen het nemen van een rechtsbijstandsverzekering zal dan niet helpen. Je moet dat proces dan ook nog winnen (en daar zijn bewijzen voor nodig die de tegenpartij niet kan of wil betwisten).
Je kan doorgaans ook geen beroep meer doen op een bijstandsverzekering voor zaken die al een aanvang hebben genomen (en dat is hier duidelijk het geval).

Best had men voor de aanvang van de werken een expertise (door een beëdigde schade-expert) van de staat van de eigen woning laten uitvoeren die ook tegengetekend moet worden door de uitvoerder van de werken (Zelf heb ik daar een 175€ voor betaald omdat een andere buur dat gelijktijdig heeft laten doen en de expert dus maar één keer in de wijk moest zijn, alleen zou het een 280 € geweest zijn. Dit omdat er een woning in de wijk werd gebouwd met als fundering funderingspalen). Dat is, bij latere betwisting, een rechtsgeldig document.
Uiteraard, indien er nu al schade zou zijn aan de eigen woning ook al te laat.

[cptKangaroo]

Een stedenbouwkundig onderzoek is volledig onafhankelijk en iedere voorbijganger kan dat aanvragen met een simpele suggestie. Ik zou aanraden om er zelf niks van te zeggen tegen die buur want dan ben jij de oorzaak van al hun "miserie" als ze op de vingers getikt worden. Mochten die buren je achteraf confronteren, zeg je gewoon dat de wijkagent misschien eens gepasseerd is.

[helmuteke]

Een omgevingsvergunning met architect is enkel nodig als het steunmuren betreft die voor de stabiliteit zorgen.
Er is nergens een indicatie dat de verbouwers geen contact hebben opgenomen met een ingenieur , stabiliteitsdeskundige die even de situatie heeft onderzocht en bevestigde dat het geen steunmuren zijn / waren.

Ik heb ook zo onlangs gedaan en dan kan je de muren perfect verwijderen .
Gewoon eens met die mensen praten en dan weet je het wel.

[cadsite]

Gewoon eens met die mensen praten en dan weet je het wel.

Als alles in orde is, dan is even praten snel gedaan en is iedereen tevreden.

Als het mensen zijn die er zich geen kloten van aantrekken dan zit je hierna serieus gewrongen. Want wat ga je dan doen?
Hopen dat ze plots wel gaan doen wat moet gebeuren? Of ga je dan verdere stappen ondernemen met de wetenschap dat de vriendelijke buur er vanuit zal gaan dat jij zijn werf vertraagt en hem op kosten jaagt?

[thmj]

Niet eenvoudig maar toch.
Sommigen zeggen een klappeke gaan doen, allemaal goed en wel maar wat als antwoord tegenvalt.
Daarna klacht weten ze zo van wie het komt.
Dus zou eerst eens gaan horen bij de gemeente en wat u heeft opgemerkt meedelen.
Je zal snel weten of wat bezig is volgens de wettelijke voorschriften gaat.
Niet zo zal men de werken stilleggen.
Buurman ongelukkig, maar weet niet vanwaar de wind komt.
Eerst babbel en dan klacht weet buur wel vanwaar de wind komt.

[ivob]

Als het mensen zijn die er zich geen kloten van aantrekken dan zit je hierna serieus gewrongen. Want wat ga je dan doen?
Hopen dat ze plots wel gaan doen wat moet gebeuren? Of ga je dan verdere stappen ondernemen met de wetenschap dat de vriendelijke buur er vanuit zal gaan dat jij zijn werf vertraagt en hem op kosten jaagt?

Men moet uiteraard zelf weten wat de prioriteiten zijn: goede vriendjes met de buren zijn (en dan hopen dat zij hetzelfde willen) of je eigen eigendom tegen schade beschermen.
Goede buren is iets dat van twee kanten moet komen. Wanneer de buren hetzelfde standpunt zijn toegedaan dan zullen ze zich ook willen inzetten om jouw eigendom geen (verdere) schade te berokkenen en daarin me je meedenken en handelen.

Wanneer ze hardleers zijn en er zich "geen kl*ten van aantrekken) ben jij ook aan niets meer gebonden en kan je alle middelen aanwenden om de eigen rechten te vrijwaren.
Je kan om te beginnen al contact opnemen met de bouwdienst van je gemeente zodat je weet of er voor de werken een bouwvergunning dient aangevraagd te worden en zo ja of dat het geval was.
Indien een bouwvergunning/bouwtoelating vereist (en dat kan al voor eenvoudige verbouwingen/uitbreidingen en zelfs zonder dat er een architect nodig is) en dat is niet het geval kan lijken me de verdere stappen eenvoudig.
Wanneer er wel een bouwvergunning aanwezig en deze werd niet binnen de vereiste termijnen openbaar gemaakt (de gemeente moet dit doen) heb je ook al een been om op te staan.
Wanneer niet aan de voorwaarden van de bouwvergunning wordt voldaan en/of je bent niet akkoord met de bouwvergunning kan je daar altijd in verschillende stappen tegen in beroep gaan en de bouwvergunning laten aanpassen waardoor ook de bouwtijd vertraging kan oplopen (maar dat is dan het probleem van de buren die zich verder nergens geen kl*ten van aantrekken). Maar ook daar zijn termijnen voorzien waar je binnen moet reageren.
En zoals eerder al geschreven kan je zelf ook een staat van de woning laten opmaken (onafhankelijk of er een bouwvergunning is voor niet) waar bij latere problemen en zich op kan beroepen voor een schadevergoeding (al dan niet via een minnelijke schikking tot voor de bevoegde rechtbanken).

Je hebt dus heel veel opties om zelf iets te doen en via de geijkte middelen en kanalen de buren te dwingen zich daaraan te houden. Wanneer je er voorafgaandelijk al vanuit gaat dat iets doen niets zal uithalen en je dan beter zelf ook niets onderneemt is het resultaat ook voorafgaandelijk gekend. Je zal nl. aan het kortste eind trekken en je bij de situatie, zoals bepaald door de buren, moeten neerleggen. Maar dat was een eigen keuze.

Zelf zou ik er geen probleem mee hebben om buren die zich zelf nergens iets van aantrekken (en mij daardoor rechtstreeks of onrechtstreeks nadeel berokkenen of de kans daarop toeneem) met alle voorhanden zijnde wettelijke middelen dwars te zitten en hun bouwplannen vertraging te doen oplopen.
De oplopende kosten voor een vertraging in de bouwtijd en/of het moeten aanpassen van de bouwplannen ligt nl. bij hen en kost mij nauwelijks iets.
Zo heeft een bouwer in de wijk zijn bouwplannen twee jaar vertraging opgelopen en staat zijn woning op een veel duurdere palenfundering dan de eerst voorziene traditionele fundering en mag buiten het eigenlijke bouwvolume niets aan de (eigen duur betaalde) "tuin" nog gewijzigd worden (geen ophoging, geen niet natuurlijke aanplant,...) en heeft de buur in de praktijk nu een heel duur huis op dure palen in een moeras en kan hij zelfs niet meer van eigen tuin genieten (want die staat doorgaans onder water en is vergeven van de muggen). En dat alleen omdat in een beginfase één buur zich vragen stelde, vervolgens buren zich daarbij aansloten en die gezamenlijke kennis en vooral actie hen sterker heeft gemaakt dan die ene buur die dacht zich nergens geen kl*ten van te moeten aantrekken.
De andere optie was zich voorafgaand bij de situatie neer te leggen en de buur een signaal te geven dat wanneer men zich nergens iets van aantrekt je makkelijk als winnaar naar buiten komt.
Dat de buur dan weet van wie die tegenactie komt who cares? Wie geen probleem heeft met de gevolgen van eigen daden en keuzes te dragen heeft daar ook geen probleem mee.
Andere keuzes, ander gevolgen.

[Joe de Mannen]

Ik zou eerst vrijblijvend bij de gemeente gaan horen wat de 'regels' zijn en afhankelijk van het antwoord stappen ondernemen of gaan klappen met de buren.
Maar in elk geval zorgen dat je onderbouwing hebt voor je in discussie gaat.

J.

[StarWing]

Ik heb ondertussen de verzekering al op de hoogte gesteld, zij gingen het verder nakijken. Indien ze hier nog eens toestuiken, zal ik mijn hoofd eens binnensteken en informeren over de werken en/of vragen of ze op de hoogte zijn van de vergunningsplicht.
De wijkagent heeft mij in eerste instantie doorverwezen naar de gemeente.