Automatiseren bijhouden huurachterstal als verhuurder

[ahrand]

Forum,

ik verhuur als jaren een huis met 3 kleine appartementjes er in.
Buiten de typische perikelen (ruzie om inzet van huurwaarborg, huuropzeg niet volledig willen betalen, zelf geen klein onderhoud kunnen/willen doen, niet verwittigen voor grotere herstellingen te doen, er een stort van maken, verloren sleutels dat ik dan maar moet oplossen, ...) nog nooit veel problemen gehad met huurachterstal.
Tot deze laatste huurder: er is geen vaste opdracht dus het komt soms en soms niet, ook niet altijd volledig en natuurlijk de indexatie is ook altijd 'vergeten', soms komt het op het einde van de maand, soms in het begin. Er is geen staat op te maken.

Op het einde van elke maand/afrekening per half jaar zou ik nu een overzicht willen sturen van de achterstal.
Ik dacht dit bij te houden in een spreadsheet maar dat blijkt meer (manueel) werk dan gedacht.

Is er software om dit automatisch bij te houden ?
(De huur komt op een gewone particuliere Belfius rekening)

[Flippi]

Software? Niet dat ik weet, maar zelfs met software zal dit ook controle en waarschijnlijk manuele input van jou vereisen en dan sta je kwa werk op dezelfde hoogte als een Excel sheet.
Ik kan me nu niet voorstellen dat dit voor die ene huurder zo’n werk moet zijn om te zien of en hoeveel hij al betaald heeft.
Is de zoekfunctie bij Belfius niet voldoende? Selecteer enkel ”inkomsten” en zoek op de naam van die ene huurder.

[Joe de Mannen]

Die filters en dan exporteren (geen idee of dat bij Belfius kan) ga je zowieso toch zelf moeten doen.
Dat je die export dan importeert in een Excel met macros en automatische snufjes zou je werk kunnen verlichten, maar ik denk niet dat de bank een API heeft voor verrichtingen

J.

[LoewieKatorz]

Heb je een aparte rekening voor de huurgelden? Indien niet, best doen. Is super gemakkelijk.
Zoals eerder aangegeven kan je bij de meeste banken gemakkelijk een export doen in csv of xls.
Je kan ook misschien automatisch een boedhoudprogramma laten werken met CODA bestanden?

Je kan je vraag ook eens stellen op https://juridischforum.be (zitten veel verhuurders bij afdeling vastgoedrecht)

[ahrand]

Software? Niet dat ik weet, maar zelfs met software zal dit ook controle en waarschijnlijk manuele input van jou vereisen en dan sta je kwa werk op dezelfde hoogte als een Excel sheet.
Ik kan me nu niet voorstellen dat dit voor die ene huurder zo’n werk moet zijn om te zien of en hoeveel hij al betaald heeft.
Is de zoekfunctie bij Belfius niet voldoende? Selecteer enkel ”inkomsten” en zoek op de naam van die ene huurder.

Ja, dat is zoals ik het nu doe, dus inderdaad niet veel beter met software blijkbaar.
Het probleem is niet zozeer dat de huurder soms een een maandje overslaat, dat zou ik er snel uit kunnen halen natuurlijk.
Het probleem is eerder dat het zo random binnenkomt dat ik er niet meer aan uit kan:
- indexatie soms vergeten en soms niet
- soms in stukken betalen (en dan een stukje vergeten natuurlijk)
- soms in het begin van de maand en dan naar het einde (en in de steeds wisselende combinaties dus een maand overslaan want diende dit dan voor de lopende maand of al voor de volgende ?)

Ik zal proberen mijn excel skills eens wat aan te scherpen en zelf proberen te automatiseren wat kan.

[cadsite]

Zoiets?
En dan nog een extra voorwaardelijke opmaak toevoegen die rekening houdt met "te betalen voor".

[ubremoved_2964]

Ik heb een gelijkaardig probleem met m'n zaak, daar zijn er klanten die soms te veel betalen, of zelfs dubbel betalen. Ik heb net het omgekeerde probleem, maar het blijft irritant omdat het boekhoudkundig een merde is.

Dit probleem is makkelijk op te lossen. Zie de huur als een uitgaande factuur. Maak in je spreadsheet 2 kolommen, een kolom "out" met uitgaande facturen (de huur), en een andere met de betaling ervan, de kolom "in". Elk kwartaal maak je de balans op, zo weet je de plus / min. Is het saldo negatief, dan stel je de huurder in gebreke, of maan je hem aan.

Als ze systematisch er een spelletje van maken stel je hen via een AS in gebreke, dat ze de huur in één schijf moeten betalen, periodiek, en dat er duidelijk moet bijstaan om welke maand dat het gaat.

Dan is dat spelleke snel gedaan.

[ahrand]

Zoiets?
En dan nog een extra voorwaardelijke opmaak toevoegen die rekening houdt met "te betalen voor".

this forum

Als ze systematisch er een spelletje van maken stel je hen via een AS in gebreke, dat ze de huur in één schijf moeten betalen, periodiek, en dat er duidelijk moet bijstaan om welke maand dat het gaat.

Ik denk niet dat het zozeer slechte wil is maar eerder enorm gedesorganiseerd
(dat zie je niet alleen aan de huur betalen)
maar het probleem ligt uiteindelijk wel bij mij ...

Een strak overzicht op het einde van een kwartaal of half jaar doorsturen zou al enorm helpen.

[bollegijs]

Dan is dat spelleke snel gedaan.

Zo populistisch zeg Je zal gewoon sneller je recht zien, wat die ook mag zijn in iedere zaak.

Ontopic: Excel!

[stevenvs]

Dan is dat spelleke snel gedaan.

Je vergeet 1 klein detail, Je kan een huurder niet zomaar op straat zetten ook niet als deze niet altijd correct betaald.

[ubremoved_2964]

Dan is dat spelleke snel gedaan.

Je vergeet 1 klein detail, Je kan een huurder niet zomaar op straat zetten ook niet als deze niet altijd correct betaald.

Als dit sporadisch is, klopt.
Als dit echter systematisch is, is dit toch een andere kwestie.

Mischien trek je dit gedrag ook aan omdat het je te ver hebt laten komen. Sneller op je strepen staan. Uiteraard niet direct op je paard zitten.

Mensen in de familie die verhuren houden alles goed bij, en dit soort spelletjes pakken daar dus niet.

[cadsite]

Mensen in de familie die verhuren houden alles goed bij, en dit soort spelletjes pakken daar dus niet.

Allemaal leuk zo'n straffe uitspraken, maar als huurder kan je het serieus uithangen alvorens ze je iets kunnen doen.
Zeker als je in een 'kwetsbare situatie' zit.

[ben144]

Voor zo een kleine zaken gebruik ik altijd google sheets, is online en je kan het direct overal aanpassen (op pc, tablet, smartphone)

[stevenvs]

Dan is dat spelleke snel gedaan.

Je vergeet 1 klein detail, Je kan een huurder niet zomaar op straat zetten ook niet als deze niet altijd correct betaald.

Als dit sporadisch is, klopt.
Als dit echter systematisch is, is dit toch een andere kwestie.

Mischien trek je dit gedrag ook aan omdat het je te ver hebt laten komen. Sneller op je strepen staan. Uiteraard niet direct op je paard zitten.

Mensen in de familie die verhuren houden alles goed bij, en dit soort spelletjes pakken daar dus niet.

Tot je bij de vrederechter zit en je huurder zegt dat hij zijn achterstand zal bijzuiveren, dan begint het spelleke terug van nul.

En de grote uitspraken zoals ik zal een ander slot steken is gewoon stoer doen want als je dit echt uitvoerd kan het voor jou nog een kostelijke zaak worden.

Zoals cadsite poste een huurder is de kwetsbare persoon en heeft zeer veel rechten.

[Goztow]

Het komt er eigenlijk op neer dat diegene die het meest bereid is tegen de wet in te gaan het sterkst zal staan. Als jij als verhuurder af en toe de sloten vervangt voor de veiligheid of omdat er een reservesleutel is gestolen en 'vergeet' dat aan je huurder te melden dan zal die ook wel tijdig betalen. Maar dan ben je even fout bezig als hij.

[ubremoved_2964]

Mensen in de familie die verhuren houden alles goed bij, en dit soort spelletjes pakken daar dus niet.

Allemaal leuk zo'n straffe uitspraken, maar als huurder kan je het serieus uithangen alvorens ze je iets kunnen doen.
Zeker als je in een 'kwetsbare situatie' zit.

Verhuurders kunnen u met een drogreden er uit zetten, bvb omdat ze er familie willen in laten komen wonen, en het dan gewoon opnieuw verhuren.

Ik ben zo'n slachtoffer, heb de verhuurder voor de rechtbank gedaagd, na drie jaar procederen en debunken van halve waarheden van opgetrommelde getuigen die onder eed een verhaaltje opstaken, heb ik alsnog de zaak gewonnen. De tegenpartij wou ons zelfs uitkopen door een bedrag voor te stellen om de rechtzaak te doen ophouden. Ben er niet op ingegaan.

Ongeveer de helft van het bedrag wat ik tegoed had van de verhuurder als schadevergoeding is naar de advocaat en gerechtskosten gegaan. En drie jaar frustratie want rechtzaak zittingen werden telkens uitgesteld, of getuigen kwamen niet opdagen en werden daarvoor zelfs veroordeeld. En telkens moest advocaat rijden naar de rechtbank.

Ondanks het winnen voelt het nog steeds als een koude douche aan gezien veel verloren uren en energie, die niet tegenover het finale bedrag stond.

In dit geval moet de zwakke partij het bedrog van de verhuurder bewijzen, als de huurder weinig middelen heeft, wordt dit lastig. Gelukkig was dit hier niet aan de orde.

[bollegijs]

Individuele juridische zaken zijn compleet off topic hier, en zoals ik zeg. Populistische taal geraak je niet verder want iedereen heeft rechten en plichten die uiteindelijk worden afgetoetst bij de vrederechter voor elk dossier individueel. En een dak boven je hoofd is trouwens een basis recht als ik me niet vergis, terecht.

But why not:

Ik zit hier trouwens ook met een bekend huurgeschil: oud appartement, nooit geinvesteerd, ok huurprijs. nieuwe eigenaar koopt oude appartementen goedkoop op en wil iedereen buiten om te kunnen verhuren aan dubbele. mijn rechten zal ik nu aftoetsen bij de vrederechter, simpel als dat zei ik tegen de tegenpartij, hoeft geen ruzie of discussie bij te komen. Direct kreeg ik 3 maand gratis huur aangeboden als ik vertrek binnen de 3 maand. ik zeg dat geld niet belangrijk is als het over basisrecht gaat en die wil aftoetsen. Hoger zijn ze niet gegaan en ik wacht op de dagvaarding. Duurt wel effe in België allemaal he.

[Dizzy]

Er is een reden waarom huurders sterker beschermd wordt, het was nl nodig door oa huisjesmelkers.

Goede afspraken maken goede vrienden. Wees redelijk dan zal je meer bereiken dan door de stoere uit te hangen.

[bambipower]

Verhuurders kunnen u met een drogreden er uit zetten, bvb omdat ze er familie willen in laten komen wonen, en het dan gewoon opnieuw verhuren.

Flauwekul.... ze kunnen dat, maar dan moet die familie er ook efectief gaan wonen. En anders ferme schadevergoeding die 18 (!) Maanden huur bedraagt

Opzegging voor eigen gebruik of bewoning door familieleden

Als de verhuurder de overeenkomst beëindigt om er zelf te gaan wonen of om er familieleden (van de verhuurder of dienst echtgenoot) te laten wonen (afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in de opgaande lijn en bloedverwanten in de zijlijn tot de derde graad), moet hij aan de volgende voorwaarden voldoen:

De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. De huurder kan vragen aan de verhuurder dat het bewijs van de verwantschap wordt voorgelegd.
De verhuurder of de familieleden zijn verplicht om er binnen het jaar te gaan wonen en moeten daar gedurende minstens 2 jaar effectief verblijven.
Wanneer de voorwaarden niet worden nageleefd, riskeert de verhuurder aan de huurder een schadevergoeding van 18 maanden huur te moeten betalen.

https://www.vlaanderen.be/einde-of-opze ... ereenkomst

[heist_175]

Ik lees hier veel stoere praat, die rechtstreeks naar de rechtbank leidt.
In de realiteit is verhuren vaak kommer en kwel, omdat de huurder veel rechten heeft. Ik snap waar die van komen, daar niet van.
Ik wil enkel nog verhuren via SVK's, dan zitten zij met de "zever" en ik krijg elke maand mijn geld .

[Joe de Mannen]

Ik lees die stoere praat hier vooral van mensen die altijd het conflict lijken op te zoeken.

J.

[ahrand]

Ik lees hier veel stoere praat, die rechtstreeks naar de rechtbank leidt.
In de realiteit is verhuren vaak kommer en kwel

Amen

Ik wil enkel nog verhuren via SVK's, dan zitten zij met de "zever" en ik krijg elke maand mijn geld .

Heb ook die optie overwogen (omdat ik in de juiste categorie van appartement zit : klein goedkoop en al wat versleten)
maar hoor van anderen dat, bij grotere herstellingen en grotere juridische issues,
de SVK's de problemen toch ook gewoon weer bij de eigenaar dumpen.

[Goztow]

Als je geen geld hebt, heb je al die problemen natuurlijk niet. Aan verhuren moet je beginnen met de wetenschap dat het een beheer is. En een rechtbank maakt daar soms ook deel van uit. Het is geen risicoloze belegging. Het risico is de huurder en de waarde evolutie van het pand. Geen enkele investering is risico loos. Ik verhuur zelf ook en om al de bovenstaande redenen ga ik momenteel niet meer in een extra onroerend goed investeren maar diversifier ik naar een mix van financiële producten. Meer risico maar weinig beheer aan op de manier die ik het doe.

Begin niet aan verhuren als je niet bereid bent er wat miserie bij te nemen.

[selder]

Misschien een app zoals Cake, wel op iOS, weet niet of ze ook een website hebben.

https://cake.app/

[bruma]

Ik lees hier veel stoere praat, die rechtstreeks naar de rechtbank leidt.
In de realiteit is verhuren vaak kommer en kwel, omdat de huurder veel rechten heeft. Ik snap waar die van komen, daar niet van.
Ik wil enkel nog verhuren via SVK's, dan zitten zij met de "zever" en ik krijg elke maand mijn geld .

Zelf verhuur ik in rentmeesterschap
Enkele eigenaars hebben voor SVK gekozen en voor de 'problemen' heb ik voor de VME een en ander eens bekeken.
De eigenaars die verhuren via SVK hebben juridisch gezien de SVK als huurder en niet wie er woont. Ze hebben wel de SVK de toelating gegeven om te mogen onderverhuren.

Ongeacht aan wie je verhuurt, indien er huurachterstand opduikt moet je meteen de nodige stappen ondernemen om de juridische huurder in gebreke te stellen
Ik heb begrepen als je dat niet doet dat je juridisch gezien huurachterstand stilzwijgend toestaat, waarna je bijna geen juridische poot meer hebt om op te staan.
En eenmaal de achterstand groot is ten opzichte van het inkomen van de huurder (en buiten proportie volgens de vrederechter) trek je als verhuurder altijd aan t kortste eind.

[cadsite]

Misschien een app zoals Cake, wel op iOS, weet niet of ze ook een website hebben.

https://cake.app/

Cake is leuk omdat je af en toe eens een cashback krijgt, maar echt inzicht geeft dat toch niet.
Er komt wel verbetering aan zodat je rekeningen kan groeperen. Nu wordt alles gewoon op een hoopje gesmeten.

[fvhbrugge]

Daar het toch maar over 3 huurders handelt,
Zou ik gewoon voor iedere huurder apart een Excel bijhouden met alle betalingen.

Een tabblad Kolom datum, bedrag ontvangen. 3e kolom met totaal ontvangen.

Daarnaast op een ander tabblad met kolom datum en kolom met te ontvangen bedragen. En 3e kolom met totaal te ontvangen.


Met opdracht vert.zoeken kan je beide tabbladen vergelijken op datum en zo te weten komen wat er op die datum verschuldigd is of al betaald is.


Het enige dat je moet doen uiteraard is manueel de bedragen en data invoeren met ontvangen bedragen en jaarlijks de huurindexering in te voeren.



Vanaf een 10-tal huurders is een simpel boekhoudpakket wellicht beter