evolutie woningprijs - index

[tdemeyer]

Zonet een prettige discussie gehad in verband met de prijzen van huizen en het feit of investeren in bakstenen een goeie zaak is..

Nu zijn we op zoek naar een juiste berekeningswijze om de aankoopprijs van een huis van pak-em-beet 40 jaar geleden correct af te zetten tegenover de huidige waarde..

Ik ga er van uit dat de index (van de consumptieprijzen?) hier ergens een rol in speelt, maar waar vind je dat ergens, en hoe pas je dat toe?...

Dus concrete vraag: als je 40 jaar geleden een huis kocht voor (omgerekend) 40.000€ wat zou dan dat bedrag anno 2021 dan vertegenwoordigen? Die 'gecorrigeerde' prijs kan ik dan vergelijken met de huidige geschatte verkoopwaarde van datzelfde huis.. En dan heb je volgens mij een redelijk goed idee of je bakstenen goed gerendeerd hebben..

[keerekeerweere]

Dus concrete vraag: als je 40 jaar geleden een huis kocht voor (omgerekend) 40.000€ wat zou dan dat bedrag anno 2021 dan vertegenwoordigen? Die 'gecorrigeerde' prijs kan ik dan vergelijken met de huidige geschatte verkoopwaarde van datzelfde huis.. En dan heb je volgens mij een redelijk
goed idee of je bakstenen goed gerendeerd hebben..

De prijs van een huis wordt vooral bepaald door vraag en aanbod en dus beschikbaar vermogen (om een lening terug te betalen).
Je kan proberen een index of gemiddelde prijsverhoging toe te passen op de waarde van je huis, maar dan hou je geen rekening met andere factoren die vandaag ook de waarde van een huis bepalen zoals energiezuinigheid, de afwerking, recent verbouwd, ...

Je wil eigenlijk een ROI berekenen, deze ga je dan best aftoetsen t.o.v. gemiddelde rentevoeten en of koersen van beursindexen....

voor consumentenprijzen kan je hier terecht:
https://statbel.fgov.be/en/themes/consu ... rice-index

ook kan je naar de loonindexen terugkoppelen (beschikbaar inkomen is / was van belang voor terugbetalingscapaciteit leningen)
https://www.wedden.fgov.be/indexation/default.htm

[tdemeyer]

Het gaat mij om de simpele berekening. Ik weet ook dat andere factoren meespelen bij de waarde.. Het gaat hem nu even puur om een cijfermatige vergelijking die we willen maken.
Al de rest laten we even buiten beschouwing..

[Sasuke]

Bakstenen renderen toch altijd ? Ik denk niet dat ooit al huizen met verlies zijn verkocht (buiten dan in tijdelijke crisis situaties). Elke EUR die je in je bakstenen steekt zijn een EUR op een spaarboekje.

[tdemeyer]

tuurlijk dat dat rendeert ik zal de laatste zijn om het tegendeel te beweren.. Maar ik probeer dat een heel klein beetje realistischer voor te stellen..

Een huis van 40K€ 40 jaar geleden aangekocht, en bvb vandaag geschat op 1000K€.. Dan mag je het huidige bedrag niet relateren aan die oorspronkelijke aankoopprijs, maar wel met wat dat bedrag de dag van vandaag zou vertegenwoordigen...

Anders gezegd: als je 40 jaar geleden iets kocht voor 1€, wat zou je dan - uitgaande van verder ongewijzigde externe factoren - vandaag voor identiek datzelfde item moeten betalen

[bambipower]

Op buikgevoel gebasseerd : 1 euro huisje uit 1980 kost in 2020 4,5 euro

[Ramaht]

https://statbel.fgov.be/nl/nl/themas/bo ... trale-plan

[Dizzy]

Huizenprijzen stijgen bijna continu maar er zijn periodes met sterkere stijgingen en kortere periodes met minder stijging. Men zegt al decennia dat de prijzen zouden dalen en soms spreekt men zelfs over instorten. In werkelijkheid zijn ze enkel blijven stijgen. Zelfs na de afschaf van de woonbonus gaan de prijzen omhoog. De uitleg is simpel, iedereen moet een dak boven het hoofd en dat terwijl de bevolking toeneemt en sociale veranderingen zoals meer eenoudergezinnen, singles. Ook het feit dat sparen niet veel meer opbrengt duwt mensen naar vastgoed en dus stijgen de prijzen bij hoge vraag. Er is ook een verschil in categorie. Een huis met 3 slaapkamers en tuin zal zeer gegeerd zijn want dat valt in het ideaalbeeld van veel gezinnen. Grotere huizen zijn relatief soms goedkoper in vergelijking met de ruimte. Deze huizen worden echter voor velen te duur en worden door bouwbedrijven opgekocht om te verkavelen naar 3 gewone huizen of appartementen (verdichting).

Bovendien zijn er zoals al gezegd veel factoren die een afwijkende prijs verantwoorden. Ligging is zeer bepalend voor de prijs. Huizen in gegeerde plaatsen als Leuven en Gent kosten veel meer dan elders. De aanwezigheid van zaken als een terras en tuin spelen, zeker na corona, een rol net als de oriëntatie (zon in tuin). Zelfs binnen de steden zijn er dan nog verschillen in wijken.

Zelf heb ik twee keer een huis gebouwd. Het eerste heb ik na 9 jaar verkocht voor het dubbele van de prijs, dat was in een periode dat de prijzen de pan uit swingden. Mijn tweede huis was in een duurdere buurt en dus ging een deel van de winst naar de aankoopprijs maar dit huis is weer veel beter uitgerust en ook door de ligging veel meer waard. Na 6 jaar kan ik er makkelijk meer dan 100.000 meer voor krijgen. Ik kan u verzekeren dat mijn spaarboek veel minder opbrengt.

Door de opgegeven redenen is een berekening zoals jij wenst zeer rudimentair en louter een gemiddelde dat compleet kan verschillen van de werkelijkheid afhankelijk van de factoren.

[depeje]

Ik weet van recent gebouwde appartementen in Leuven die vlak voor corona met verlies zijn verkocht. Die waren als nieuwbouw 5 jaar geleden gewoon veel te duur. Dus altijd renderen is relatief.

[Dizzy]

In de dure steden zoals Leuven worden inderdaad gekke prijzen gevraagd. Die overprijzing zorgt er soms inderdaad voor dat je niet direct kan verkopen met winst. Echter na 5 jaar is, zeker in Leuven, de prijs zodanig gestegen dat je al heel veel teveel moet betaald hebben om het niet verkocht te krijgen. Als het appartement ingericht is en geschilderd dan is dat ook al een waardeverhoging want instapklaar is ook gegeerd.

Ik heb mijn eerste huis zelf verkocht via immoweb. Er was zodanig vraag dat ik mijn prijs zelfs verhoogd heb en na een goeie week was het verkocht. De kosten van een makelaar heb ik dus in eigen zak kunnen steken (2-3%).

De beste kopen zijn deze waar de verkoper dringend geld nodig heeft. Scheidingen zijn vaak zo, men wil geld om een nieuwe woning te kopen en dan wordt de prijs wat gedrukt. Als verkoper zijn het ook goede klanten want vaak hebben ze dringend een woning nodig om te kinderen te kunnen opvangen.

Ik ben ooit naar een huis gaan kijken. Toen we het huis bezichtigd hadden bleek iemand anders het huis al gekocht te hebben zonder dat hij het eerste verdiep gezien had! Op het eerste verdiep was een kamer met een berg tot aan het plafond ongewassen kleding, de rest was ook niet veel soeps. De man bleek absoluut een huis te willen in die buurt voor hoederecht. Ik was daarentegen blij dat ik buiten was

[depeje]

Een kamer ongewassen kleding afvoeren naar het containerpark is toch maar een kleine moeite en kost in vergelijking met het kopen van een huis? Of had die berg al ongedierte aangetrokken?

Echter na 5 jaar is, zeker in Leuven, de prijs zodanig gestegen dat je al heel veel teveel moet betaald hebben om het niet verkocht te krijgen.

Vorige maand nog een nieuw geval. Al kan nu corona wel meespelen. Dat appartement stond al meer dan een jaar leeg te koop.

[Dizzy]

Die kamer was lang niet alles wat er scheelde met die woning. De materialen waren niet echt "quality" en sommige zaken leken al afgeleefd terwijl de woning niet eens zo oud was. Het stonk er en ik heb niet lang genoeg gekeken om ongedierte te zoeken.

Het feit dat je uw huis laat bezichtigen met zo'n berg vuile was en andere rommel zegt al genoeg. Je ziet dat soms ook op immosites, rommel overal en dieren die overal doen wat ze willen en dan maar afvragen waarom hun huis niet verkocht geraakt

Ik heb mijn huis opgeruimd, foto's genomen bij ideale belichting, deze foto's op een speciale website geplaatst met bijkomen uitleg over alle mogelijkheden en materiaal dat gebruikt is. Ook uitleg over de ligging en voorzieningen rond het huis zoals winkels, verbindingen, OV,... Toen de advertentie op immoweb stond duurde het geen half uur of ik had de eerste reacties. Daar heb ik in totaal geen dag werk aan gehad maar het heeft flink gerendeerd. De bezoeken heb ik gegroepeerd zodat ze op enkele dagen gedaan waren. Dat is ook een goede tip, het is goed dat de kandidaten zien dat er nog andere geïnteresseerden zijn

Dat maakte ook dat ik geen bord Te Koop aan mijn huis hoefde te hangen want ik wou niet dat er om de haverklap iemand aanbelde.

[tdemeyer]

Aangezien we hier al mijlenver van mijn oorspronkelijke vraag zitten...

Een tip die ik kreeg: Maak gebruik van de ABEX index. Wordt door brandverzekeringen gebruikt om de nieuwbouwwaarde van een identiek gebouw te bepalen... Abex 1981: 315 Abex 2020: 858. 858/315 = +/- 2.7 Dus de waarde in 1981 vermenigvuldigen met 2.7 zou ruwweg moeten weergeven hoeveel je vandaag zou betalen voor een 100% identiek gebouw...

[heist_175]

Dus concrete vraag: als je 40 jaar geleden een huis kocht voor (omgerekend) 40.000€ wat zou dan dat bedrag anno 2021 dan vertegenwoordigen?
Die 'gecorrigeerde' prijs kan ik dan vergelijken met de huidige geschatte verkoopwaarde van datzelfde huis.. En dan heb je volgens mij een redelijk goed idee of je bakstenen goed gerendeerd hebben..

1981 €40K
2021 €103K
xls: https://statbel.fgov.be/sites/default/f ... 202013.xls
tabblad "general index"
Dat geeft enkel weer met welke koopkracht die €40K van toen nu overeenstemt.

Als je alternatieve "investeringsscenario's wil bedenken, is bovenstaande "berekening" irrelevant
- kopen vs huren
- investeren toen of nu

[Dizzy]

Vandaag een nieuw artikel over de evolutie van de woningprijzen. De belofte dat de afschaffing van de woonbonus voor lagere prijzen zou zorgen blijkt fout. Gent is bij de steden met zeer grote stijgingen en mijn eigen buurt +14,8% vergeleken met 2019

[cadsite]

Bakstenen renderen toch altijd ? Ik denk niet dat ooit al huizen met verlies zijn verkocht (buiten dan in tijdelijke crisis situaties).

En dan nog.
Als je ondertussen in die woning woonde moet je dat ook in rekening brengen. Anders moest je een woning huren.

[Dizzy]

Niet alle huizen zijn enige bewoonde huizen maar soms een 2e, 3e,... huis.

Huizen worden wel met verlies verkocht als het om nieuwe huizen gaat die al heel snel verkocht moeten worden door omstandigheden (scheiding bvb). Er is dan ook (tijds)druk om te verkopen en dan doet men nog wel wat aan de prijs af. Een andere mogelijkheid zijn mensen die aan een groot project beginnen maar nadien afhaken omdat het teveel is of omdat ze zelf er niet meer aan kunnen werken.

Al de rest is winst boeken per jaar.

Jongeren zijn de verliezers. Ze kunnen minder lenen door de strengere banken en hebben een beginkapitaal nodig (rijke ouders). Ouderen steken dan weer hun geld in vastgoed als belegging nu de rente laag staat. Soms is dat ook een plan op LT om op de oude dag in de stad te wonen waar er meer voorzieningen zijn dan weg te rotten in een corona-sterfhuis.

[decat]

Er is een jacht op huizen met tuinen. Die zonder tuin of de appartementen blijven lang te koop staan.
De meeste huizen met tuinen hier in de buurt / op wandelafstand zijn in een paar weken verkocht en dat is al een paar maanden gaande.
Boomers met een afbetaald huis kunnen wel nog van de woonbonus genieten en door de aankoop van een extra huis schenken ze een fleurige toekomst aan de kinderen of kleinkinderen.

Volgende is misschien een vreemd hersenspinsel: na een piek van overlijdens volgen er ook erfenissen. En de generatie die nu is gegaan staan er toch om bekend om redelijk wat op te potten.

[Dizzy]

Corona heeft inderdaad pijnlijk duidelijk gemaakt dat een appartement een echt gevang kan zijn. Daar komt de opwarming nog bij waarbij je zelfs al in februari een bbq kan houden in je tuin Neem dan nog eens de vele grote samengestelde gezinnen en je komt uit bij een grote vraag naar huizen met een tuin of een park in de buurt. Die heb je in de betere wijken rond de stad. Kortom, ligging is en blijft het belangrijkste punt bij vastgoed.

Door deze vraag krijgen steeds meer mensen het moeilijk om nog een woning te vinden en voor hen rest enkel nog een appartement. Dit doet echter ook de prijzen voor appartementen stijgen. Een appartement in Gent kost u soms meer dan een huis elders. Anderzijds is het wel zo dat er heel veel appartementen zijn bijgekomen en deze vaak beter zijn dan de oude uitgewoonde elders. Vergelijken is altijd moeilijk want er zijn veel factoren die meespelen.

Geld uit erfenissen kan inderdaad een tijdelijke rol spelen maar we zien deze trend al langer, ook voor corona. De rente staat laag en geld brengt niets op, logisch dat men kiest voor vastgoed en de prijzen geeft die mensen gelijk. Ze kopen omdat het opbrengt en daardoor brengt het nog meer op.

[cadsite]

Ze kopen omdat het opbrengt en daardoor brengt het nog meer op.

Mocht dit echt een reden zijn, dan zouden er veel huur-woningen zijn en dat is niet het geval, althans hier toch niet.
Misschien elders wel, maar ik vermoed van niet.
De meesten wonen namelijk maar in 1 huis.

We mogen ook niet vergeten dat veel mensen scheiden, het bevolkingsaantal groeit en ouderen langer thuis blijven. Er is dus een constant stijgende nood aan woningen.

[Dizzy]

Niet alle huizen worden aangeboden op de huurmarkt. Er zijn bvb de tweede verblijven. Dan heb je nog recente fenomenen als airbnb die in steden/kust ook populair zijn.

Het klopt dat de vraag vaak groter is dan het aanbod en dan stijgen de prijzen. De vraag komt van mensen die een huis zoeken om in te wonen maar ook van mensen die er eentje zoeken als investering. Zelfs als je het niet verhuurt, zal de waarde toenemen. Soms laat men er ook de kinderen tijdelijk in wonen en eens ze een partner hebben of elders gaan wonen wordt het huis eventueel verkocht. Anderen zien het als een verblijf voor de oude dag. Kortom, vastgoed is een goede belegging.

[decat]

Mocht dit echt een reden zijn, dan zouden er veel huur-woningen zijn en dat is niet het geval, althans hier toch niet.

De man van wie wij een garage huren pakt elke ontmoeting heel graag uit met zijn bezit. Het aantal huizen in zijn bezit zijn niet op twee handen te tellen. Enfin, nu misschien wel. Het laatste jaar heeft hij er een deel in de verkoop gezet. Dat huurhuizen vanaf een bepaalde datum (was het 01012021?) aan een aantal normen moeten voldoen zal er wel iets mee te maken hebben.

Dat een huurder zeer goed beschermd wordt zal ook wel iets met het laag aantal huurhuizen te maken hebben.

[Dizzy]

Ik denk eerder dat de reden waarom de huurders nu beter beschermd zijn te maken heeft met hoe de verhuurders zich voordien gedroegen

[cadsite]

Mij gaat het daar helemaal niet over.
Woningen koop je om in te wonen, of in te investeren.
Als je er in woont heb je misschien nog een 2de verblijf, maar dat zijn niet de klassieke woningen.

Als je dus een 2de, xde huis/appartement koopt is dat meestal om te verhuren, dus dan zou er een vrij grote huurmarkt moeten zijn indien dit een populaire vorm van investeren zijn.
Kopen om de kinderen in te huisvesten is ook een vorm van investeren, maar is niet marktverstorend, die kinderen gingen sowieso ergens wonen.

[decat]

Niet alle verhuurders zijn huisjesmelkers. Een correcte verhuurder ziet liefst het maandelijkse bedrag tijdig verschijnen en is dat niet het geval = pech. Buiten naar het vredegerecht trekken kan je er niet veel tegen beginnen.

[NuKeM]

Persoonlijk vind ik ook het systeem van de gesloten enveloppe (volgens een makelaar die ik sprak zelfs de enige wettige manier...) een erg jammere evolutie (aan koperzijde dan). Volgens mij duwt dat de prijzen toch ook wel omhoog, zeker voor gewild vastgoed. Als je echt wil gaan voor een woning ben je snel geneigd toch een beetje extra te bieden (je hebt dan ook maar één kans), ook al mag je ‘in principe’ enkel bieden wat het huis je waard is (wat ook nogal dubbel is). Ook ‘bedrieglijk’ dat de vraagprijzen tegenwoordig veelal de startprijzen zijn voor hun gesloten enveloppe systeem