herziening schenking

[Splitter]

Dus... de vlaamse bnelastingsdienst heeft me vandaag een "kerstcadeau" gegeven.
vorig jaar heb ik het ouderlijk huis, via schenking, op mijn naam laten zetten.

in de schenkingsakte is het huis geschat op 150.000 euro.
(halfopen bebouwing, relatief rustige omgeving, 5a, van de jaren 80, niet super onderhouden, dakisolatie quasi nihil, badkamer dringend aan herstelling/vervanging toe, ....)
dit is echter niet met schatter gebeurd.

begin dit jaar heb ik voor ditzelfde huis een hypothecaire lening geopend voor vernieuwingen.
hiervoor is de schatter (door de bank aangesteld) gekomen. die gaf het huis een waarde van 168k bij gedwongen verkoop (en max 215k als het vrijwillig, zonder haast verkocht zou worden)
tussen de tijd van de schenking en de tijd van de schatter van de bank waren er al een aantal ("kleinere") werken uitgevoerd.

nu kreeg ik dus een brief dat deze maand een schatter van de belastingsdienst eens een fotoke genomen heeft, een aantal huizen uit de buurt heeft opgevraagd, en zo concludeert dat het huis 220k waard is.
het mooie is dan nog met het huis dat hij vergelijkt:

- een rechter perceel (het mijne heeft een redelijk scherp schuin kantje aflopend naar beneden, dus iets minder nuttige ruimte gezien je 1m afstand moet houden van de buren)
- afgewerkte voortuin/oprit, MET carport
- afgewerkte tuin, met prieel en tuinhuis, met vol zuidelijke orientatie
- veranda, zonnepanelen, 1 slaapkamer meer
- vernieuwde dakramen
- rolluiken
- ongetwijfeld minder werk aan het dak (wegens dat mijn ouders een herstelling in de jaren 80 niet hebben laten uitvoeren, tegenover de rest van de wijk wel)
- en zonder binnen te hebben gekeken, waarschijnlijk ook met minder werk binnen (maar de schatter van de belastingen kijkt dus ook niet binnen, dus die verschillen wil ik zelfs nog even aan de kant houden)

natuurlijk heb ik hen al een mail gestuurd dat ik de herziening betwist (ze mogen gerust een keer een kop koffie komen drinken om te kijken),
maar mijn vraag is nu: heeft iemand van jullie hier ervaring mee, en/of een idee naar de verschillen in waarde met wat ik hier heb opgesomd?

bv: ik zou nog kunnen leven met (hoewel niet helemaal akkoord met) een herziening naar het bedrag "gedwongen verkoop" van de schatter van de bank, dus een herziening van +18000... maar +70000 is absurd!
dat huis is dan verkocht geweest voor 247k... laat ons zeggen 100k meer dan de schatting van mijn huis in de schenkingsakte.


EDIT: laat me ook nog even toevoegen dat de schenking in BLOTE eigendom is en dus niet volle eigendom.... dus mijn moeder heeft nog vruchtgebruik, wat volgens mij ook invloed moet hebben op de waarde van de schenking?

[heist_175]

in de schenkingsakte is het huis geschat op 150.000 euro

Het zijn vijgen na Pasen, maar wie heeft dat bedrag geschat?
De notaris, een immo-kantoor of een landmeter/schatter?

Overigens: de schatting van de fiscus (€220K) is heel gelijkaardig aan de schatter van de bank (€215K).

Een paar jaar geleden heb ik ook iemand geadviseerd bij de schenking van vastgoed en voor hij naar de notaris is gegaan om de schenking te regelen, had hij 2 schattersverslagen die €5K verschilden. Geen immo-zever, maar landmeters. De fiscus heeft het aanvaard.

In uw geval zou ik eens met de notaris gaan praten .
En ik zou er serieus rekening mee houden dat je aan het kortste eind gaat trekken.

[Splitter]

En ik zou er serieus rekening mee houden dat je aan het kortste eind gaat trekken.

dus het feit dat de gedwongen verkoopwaarde 168k is en ik eigenlijk enkel het blote eigendom heb geschonken gekregen (dus niet volle eigendom, als ik zo rondzoek zou ik met de blote eigendom maar 74% van de verkoopwaarde in hand hebben) maakt volgens jou niet uit?

ik bedoel maar, het is makkelijk om een waarde te plakken op iets, maar toch een heel andere zaak van de effectieve waarde?
bv: ik heb een diesel die ook perfect nog 6500 waard is, geven zelfs meerdere garagisten toe... maar geen kat koopt hem zelfs niet voor 5000 (wegens dieselschandaal blabla)

wat is dan de effectieve waarde?

de notaris zal ik ook eens proberen contacteren, maar gezien welke dag we zijn lijkt me de kans klein dat ik ze nog dit jaar te pakken ga krijgen.

[heist_175]

Bij een schenking geldt de waarde bij een verkoper "met veel tijd", niet de gedwongen-verkoop-waarde .

De reden dat de fiscus achter u aan gaat is natuurlijk het ontduiken van belastingen. Ik beweer niet dat dat hier het geval is, noch dat jij dat probeert te doen. Maar als ik morgen een villa van €600K aan mijn kinderen schenk voor €50K, verliest de fiscus wel veel belastinginkomsten natuurlijk.
De notaris die de schenking begeleidt heeft, zou dat toch wel moeten weten en enkel werken met officiële schattingsrapporten en geen nattevingerwerk.

@waarde
De waarde is wat een zot er voor wil geven, dus als er niemand €6500 voor uw "oude diesel" wil geven, zal dat toch niet de echte waarde zijn.
Plus, bij auto's heb je altijd verkoopwaarde en aankoopprijs (incl garantie, goede naam, ...).

[Splitter]

Bij een schenking geldt de waarde bij een verkoper "met veel tijd", niet de gedwongen-verkoop-waarde .

dat wist ik niet... o.a. omdat je bij schenking (met behoud van vruchtgebruik) dus eigenlijk ook niets met het goed kan doen zonder toestemming van de vruchtgebruiker.
hoe zit het dan met verkopen op lijfrente? want ik zou vermoeden dat de fiscus daar toch ook veel mee misloopt, en dat is toch niet veel verschillend van een schenking met vruchtgebruik?

@waarde
De waarde is wat een zot er voor wil geven, dus als er niemand €6500 voor uw "oude diesel" wil geven, zal dat toch niet de echte waarde zijn.
Plus, bij auto's heb je altijd verkoopwaarde en aankoopprijs (incl garantie, goede naam, ...).

wel, dan zou ik met plezier toekijken hoe de fiscus die zot gaat vinden die 220k zou geven voor dit huis. (en hoogstwaarschijnlijk zou ik het hem dan nog dadelijk verlappen ook )

wat betreft belastingen ontwijken: mijn vader is nog gestorven in het oude erfsysteem, notabene toen het huis bijna afbetaald was, dus we hebben al serieus mogen betalen voor dit huis ondertussen.
om maar te zwijgen van dat ik wss ook nog mijn geld van energypeople kwijt ga zijn, maar daar kraait de vlaamse overheid niet naar, want dat is natuurlijk niet hun probleem.
kerst 2018 gaat er eentje worden om in de boeken te noteren lijkt het wel...

ik heb tijd tot 31/01 om te reageren (wat ik dus al gedaan heb) en moet dus nu maar afwachten... maar dat wil wel zeggen dat andere zaken (zoals vernieuwen van de ramen en deuren bv) allemaal op wacht gezet moeten worden door de onzekerheid.

[M_016]

Ter info:
https://www.oximo.be/nl/nieuws/huis-sch ... chtgebruik
Op het moment van de schenking moeten er schenkingsrechten worden betaald op de waarde van het ganse onroerend goed. Dat betekent dan ook dat er op het einde van de rit (als de vruchtgebruiker overlijdt) in beginsel geen bijkomende erfrechten meer moeten worden betaald
Zoals hiervoor reeds door door heist_175 aangehaald zou ik eerst met uw/de betrokken notaris eens gaan praten (ik ga ervan uit dat hij u geholpen heeft met de schatting); een notaris beschikt gegarandeerd over "bruikbare/correcte ijkingsgegevens" (van vergelijkbare in de buurt vrij recent verkochte woningen); in 1e instantie lijkt mij een schatting van 165 Keuro in de huidige conjunctuur evenwel eerder aan de lage kant (cfr. schatting bank vrijwillige verkoop, maar een notaris - of landmeter - die de met de locatie vertrouwd is moet het uiteraard beter weten)
Succes...

[Bo.]

Bij een schenking geldt de waarde bij een verkoper "met veel tijd", niet de gedwongen-verkoop-waarde .

dat wist ik niet... o.a. omdat je bij schenking (met behoud van vruchtgebruik) dus eigenlijk ook niets met het goed kan doen zonder toestemming van de vruchtgebruiker.
hoe zit het dan met verkopen op lijfrente? want ik zou vermoeden dat de fiscus daar toch ook veel mee misloopt, en dat is toch niet veel verschillend van een schenking met vruchtgebruik?

Er zijn thans toch algemeen aanvaarde rekenregels om de waarde van een kansencontract te berekenen op basis van de geschatte prijs voor vrijwillige verkoop en de leeftijd van de deelnemers in het kansencontract.

Het feit dat uw bank en de fiscus hun schatting elkaar niet ontlopen wijst mijn inziens op een realistische inschatting.

[philippe_d]

Een paar jaar geleden heb ik ook iemand geadviseerd bij de schenking van vastgoed en voor hij naar de notaris is gegaan om de schenking te regelen, had hij 2 schattersverslagen die €5K verschilden. Geen immo-zever, maar landmeters. De fiscus heeft het aanvaard.

Alleen de schattingen door shatters-experten, erkend door VLABEL, zijn bindend voor de Vlaamse belastingsdienst ...
Schattingen door andere instanties (notarissen, immokantoren, of landmeters die geen VLABEL erkenning hebben, kunnen al dan niet aanvaard worden, maar zijn niet bindend voor de administratie ...

[Goztow]

Ik vind je argument dat je het vruchtgebruik niet hebt wel interessant. Checken of daarmee is rekening gehouden.

Voor de rest ziet het er niet zo goed uit.

[philippe_d]

laat me ook nog even toevoegen dat de schenking in BLOTE eigendom is en dus niet volle eigendom.... dus mijn moeder heeft nog vruchtgebruik, wat volgens mij ook invloed moet hebben op de waarde van de schenking?

Zoals M_016 hierboven opgezocht heeft, wordt voor de waardeberekeing geen rekening gehouden met het vruchtgebruik bij schenking, je betaalt dus op de volledige waarde.
Bij overlijden van de vruchtgebruiker wordt je volle eigenaar, maar dan moet je niets meer betalen (dus geen 2-maal kassa )

ik heb tijd tot 31/01 om te reageren (wat ik dus al gedaan heb) en moet dus nu maar afwachten...

Geen idee of een simpel mailtje genoeg is voor een geldig bezwaar.

Ik denk dat je zal moeten toegeven dat de waarde serieus onderschat werd, jouw notaris had jou daarvan op voorhand moeten informeren

[ubremoved_539]

Ooit ook discussie gehad met de belastingsdienst... maar na vermelding van een aantal dingen (zoals enkel glas, isolatie, ...) is het toch goedgekomen.

Documenteer je dus goed en zorg dat je cijfers hebt wat het kost om dergelijke investeringen te doen.

[Tim.Bracquez]

Het is aan jou om aan te tonen dat 150k klopt, dit had je met een schatter moeten doen, dan was er nooit discussie mogelijk.
De reden dat ze controleren is omdat 150k net de limiet is hé.

[Teun]

Voor de vraagsteller is het te laat, maar voor een ander kan het nog helpen:
Best schenk je een huis in schijven, om de 3 jaar, aan uw kinderen.
op die manier kan je legaal steeds binnen de laagste schijf vallen...

In vraagsteller zijn zaak vrees ik dat de controlediensten getriggerd zijn door het feit dat men gepoogd heeft om net in die laagste schijf te vallen, dat wekt argwaan

[heist_175]

Wat "best" is, zal voor elke situatie anders zijn: snel, goedkoop, discreet, ... voor elk wat wils .
Het beste is om een notaris te zoeken die de materie echt kent en gefundeerd advies kan geven naargelang de wensen/situatie.

[Splitter]

Het beste is om een notaris te zoeken die de materie echt kent en gefundeerd advies kan geven naargelang de wensen/situatie.

ach, als 2018 me wat geleerd heeft is het wel dat bankiers en notarissen achterbakse klojo's kunnen zijn die om niet veel anders dan hun eigen centen geven.
ze zijn lang niet allemaal zo, maar tegen de tijd dat je weet dat die jij hebt wel zo is, zit je met de gebakken peren.
en laat ik nou niet van peren houden

ik heb ondertussen het schattingsverslag van de bank ook aan de controlediensten overgemaakt (scheelt toch al 5k) en ga in januari een andere erkende schatter laten komen.
(wegens het feit dat die man die voor de bank kwam schatten, net zoals die het jaar ervoor voor de epc, niet echt veel heeft bekeken alvorens te "schatten")

het gaat me zelfs niet eens om de herziening of het feit dat de fiscus niet akkoord is... (enfin, natuurlijk wel), maar die mens heeft dus niet meer gedaan dan een foto genomen en besloten dat "huizen in de buurt ongeveer dat waard zijn dus het jouwe ook".
ik had veel liever gehad dat die man gewoon zou hebben aangebeld en gezegd dat hij het kwam nakijken, ik had hem wel een rondleiding gegeven.

thank god its almost next year. then we can start a whole new year of crap.

[heist_175]

Het beste is om een notaris te zoeken die de materie echt kent en gefundeerd advies kan geven naargelang de wensen/situatie.

als 2018 me wat geleerd heeft is het wel dat bankiers en notarissen achterbakse klojo's kunnen zijn die om niet veel anders dan hun eigen centen geven

Je hebt overschot van gelijk, maar je kan niet zonder bankiers en zonder notarissen,
dus moet je de minst slechte kiezen.