vraag gebouw met syndicus.... facturen

[dommelgebruiker]

Hallo,

Ik ga op 1 november bij de notaris tekenen voor de aankoop van het nieuwe appartement...
ik woon nu op een appartement ook en we hebben hier 2 rekeneningen

1 voor de kosten in het gebouw van water enz enz enz
1 voor reserve voor herstellingen aan het gebouw enz...
ik kan het reservefonds wat ik ooit betaald heb niet meenemen....
dus eind van het jaar krijg ik gewoon als er iets over is van het gewone werkkapitaal...of moet ik zelfs opleggen...

nu heb ik van de syndicus van het nieuwe pand een brief gekregen...
maar snap het niet goed?
het klinkt net of de vorige eigenaar haalt het geld af van het reservekapitaal en ik moet dit terug betalen? kan dat?
deze tekst staat er in de brief:

§ 1:
1° Het werkkapitaal van de individuele eigenaar bedraagt € 1196,62
Het aandeel in het werkkapitaal wordt door ons opgevraagd aan de kopers en na ontvangst boekhoudkundig teruggegeven aan de verkoper in de laatste periodieke afrekening onder aftrek van diens aandeel in de kosten in de afrekening tot de dag van verlijden akte.
De verrekening kan enkel gebeuren door de syndicus.
Het aandeel in het reservefonds van deze kavel bedraagt €.966,58

[Tomsworld]

Dat is correct, het reservekapitaal is deel van het onroerende goed ( die 966 euro ).

Bij ons gebouw is er ook zo'n constructie, omwille van die meeneembaarheid, er is een budgetraming en daarop wordt een provisie berekend die in het begin voldaan wordt en op het einde afgerekend wordt. Maar er zijn altijd onverwachte kosten / herstellingen / overbruggingen / ... waar er kleinere sommen voor nodig zijn, daarom is er een werkkapitaal, waar de syndicus een buffer heeft, dit geld staat op de zichtrekening van de vme en is dus niet met het onroerend goed verbonden. Als men dit niet zou doen, zou je bij iedere extra kost een opvraging moeten doen met de bijhorende administratieve rompslomp tijd etc.

[dommelgebruiker]

hallo,

Maar het werkkapitaal van 1196 euro moet ik toch na de aankoop niet betalen aan de syndicus he?
er gaan al geruchten rond dat de vorige eigenaar haar werkkapitaal namelijk 1196 euro zou terug krijgen en dat de syndic die 1196 euro bij mij gaan opeisen?
dit kan toch niet?
Ik begin toch na de aankoop gewoon elke maand een vorschot te betalen zoals altijd?

of ben ik nu mis?

[ubremoved_539]

Als iedereen al 1196 euro in het potje heeft zitten dan lijkt het me niet meer dan normaal dat jij ook zoveel in het potje steek.

Maar ik heb geen ervaring met dit soort dingen... is alléén wat me logisch lijkt.

[bruma]

Reservekapitaal moet je beschouwen als een spaarpot voor de sleet van de gemene delen. Elk jaar wordt bepaald hoeveel je moet bijdragen en gezien je als eigenaar mee de sleet veroorzaakt (en die nog niet hersteld is als je verhuist) ben je dat bedrag 'kwijt', je hebt het genot ervan gehad. Bv de lift, de lampen in de gang, ...

Anderzijds kost het gebruik ook geld bv de elektriciteit voor de lift en de lampen, de schoonmaak, de syndicus. Gezien elk van die kosten per factuur betaald worden en die facturen maar binnenstromen op vervaldata dient er wel geld op een rekening te staan om die te kunnen betalen en dit is het werkkapitaal.
De vorige eigenaar krijgt zijn werkkapitaal terug min de kosten tot op de dag van het verlijden van de akte, vanaf dat tijdstip moet jij betalen en vragen ze u uw deel van het werkkapitaal. Anderzijds verlaat jij een appartement dan krijg jij uw deel van het werkkapitaal minus kosten terug van de syndicus waar je vertrekt.

[dommelgebruiker]

werkkapitaal= voor dagdagelijkse kosten.... elektriciteit water onderhoud gebouw enz...
tlijkt mij normaal dat je begint mee te betalen na de aankoop... voor water enz enz
maar niet dat ik haar pot volledig terug moet betalen lijkt me zo?

[dommelgebruiker]

hallo,

ik woon al 7 jaar in ene gebouw van 178 appartementen...
wij betalen ieder kwartaal voorschotten (300 euro voor werkkapitaal) en 100 euro reservefonds)
300 euro * 4 is 1200 euro per jaar en dit bedrag gebruiken ze dus voor water,onderhoud,verwarming enz... als er opt einde van het jaar iets overschiet krijg ik dit terug... of opleggen...

die 100 euro * 4 kwartalen is 400 euro jaar die ben ik volledig kwijt aan de slijtage enz...

ik heb hier nooit een bedrag in een pot moeten leggen... ik ben gewoon begonnen met kwartalen te betalen...

dus ik zie nu niet in waarom ik nu ineens een pot moet gaan terugbetalen,die ze gaan terugbetalen aan de verkoopster?

[bruma]

Jij betaalt niemand terug, zij heeft al voor een heel boekjaar betaald en gezien ze vertrekt krijgt zij terug enkel het deel dat er nog over blijft.
Gezien jij nog niets hebt betaald wordt uw deel opgevraagd en zal bij de eerstvolgende afrekening van het boekjaar uw deel vanaf de dag dat je eigenaar bent geworden verrekend worden. Dus indien je nu teveel zou betalen krijg je dat op t eind van t boekjaar terug. Het werkkapitaal is van u (en van niemand anders) en dient enkel om uw aandeel in de kosten te betalen.
En dit wordt niet opgevraagd per maand zoals jij denkt.

[ubremoved_539]

dus ik zie nu niet in waarom ik nu ineens een pot moet gaan terugbetalen,die ze gaan terugbetalen aan de verkoopster?

Omdat jij haar plaats in neemt...

[Goztow]

Indien het zoals bij ons is, dan zou het als volgt zijn:
1. bij aankoop betaal je een som werkkapitaal. Deze som krijg je terug indien je verkoopt!
2. syndic gebruikt die om de facturen mee te betalen. Elk trimester krijg je een afrekening van de werkelijke kosten van het voorbije trimester. Daarom dat dit werkkapitaal ook nodig is, omdat hij je de kosten pas achteraf aanrekent, en niet met voorschotten
3. onafhankelijk hiervan wordt ook een reservefonds aangelegd voor werken. Dit wordt trimesterieel ook aangevuld en dit is geld dat je nooit terug ziet

Dus vraag gewoon even bevestiging dat je dat werkkapitaal terugkrijgt bij verkoop en zit er dan niet meer over in.

[wied]

Het is inderdaad zoals Gostow stelt, "reservefondsen" zijn nooit recupereerbaar maar blijven in de gezamenlijke pot!

[dommelgebruiker]

Indien het zoals bij ons is, dan zou het als volgt zijn:
1. bij aankoop betaal je een som werkkapitaal. Deze som krijg je terug indien je verkoopt!
2. syndic gebruikt die om de facturen mee te betalen. Elk trimester krijg je een afrekening van de werkelijke kosten van het voorbije trimester. Daarom dat dit werkkapitaal ook nodig is, omdat hij je de kosten pas achteraf aanrekent, en niet met voorschotten
3. onafhankelijk hiervan wordt ook een reservefonds aangelegd voor werken. Dit wordt trimesterieel ook aangevuld en dit is geld dat je nooit terug ziet

Dus vraag gewoon even bevestiging dat je dat werkkapitaal terugkrijgt bij verkoop en zit er dan niet meer over in.

Hallo Goztow

ik betaal elke 3 maanden voorschotten...(werkkapitaal + reservefonds)
dan moet ik toch geen +1196 euro werkkapitaal gaan ophoesten die een ander zogezegd al betaald heeft?
ik koop dit in november... dan heeft de oude eigenaar voor dit boekjaar effectief +- 10 maanden van dit boekjaar 2015 er van genoten?

[Goztow]

Ik denk dat je gewoon naar een ander soort systeem overstapt dan je gewoon bent. Wat je na 3 maanden zal betalen zijn waarschijnlijk geen voorschotten meer maar werkelijke facturen. En ook geen werkkapitaal.

Zieh et als een grote pot die op het begin wordt aangelegd zodat de syndic facturen kan betalen die jij na een trimester terugbetaalt. Als je die pot niet zou aanleggen, dan moet elke leverancier max 90 dagen wachten, wat zij niet bereid zijn te doen.

[ubremoved_539]

ik betaal elke 3 maanden voorschotten...(werkkapitaal + reservefonds)
dan moet ik toch geen +1196 euro werkkapitaal gaan ophoesten die een ander zogezegd al betaald heeft?

In je eerste zin spreek je over "+ reservefond"... in je tweede zin enkel nog over het werkkapitaal.

Je redenering lijkt me logisch voor het stuk werkkapitaal... niet voor het reservefonds.

Een fictief voorbeeld... morgen gaat de parlofoon van je gebouw stuk en lijkt deze niet meer te repareren met als gevolg 5000 euro kosten. Men plaatst een nieuwe en de betaling gaat via het reservefonds... maar in jou veronderstelling zou de vorige eigenaar z'n geld niet terugkrijgen (en dus mee betalen voor iets nieuws waar hij niets meer aan heeft), en zou jij iets nieuws krijgen en gebruiken waarvoor je helemaal nog geen bijdragen hebt gedaan !

Ik begrijp niet wat hier zo moeilijk aan te begrijpen is... tenzij woed z'n stelling zou opgaan dat reservefondsen nooit recupereerbaar zijn (wat mij alvast niet correct lijkt).

[wied]

met "recupereerbaar" bedoel ik dat de verkoper zijn aandeel in het reservefonds niet kan opvragen bij zijn vertrek/verkoop...

[dommelgebruiker]

...

reservekapitaal is voor dingen die stuk zien ... dus dat weet ik dat je die niet kan meenemen...
maar je betaald steeds voorschotten... voor de dagdagelijkse nutsvoorzieningen...

ik moet bv een factuur betaald hebben voor 01/10/2015 voor het kwartaal van de maand oktober november december...
dus snap ik nog steeds niet.... ik betaal op voorhand?
dus waarom zou er een pot moeten zijn??

[Goztow]

Lees al mijn posts nog eens rustig na. En als het dan nog niet klaar is, vraag dan eens uitleg aan de syndicus.

[ubremoved_539]

met "recupereerbaar" bedoel ik dat de verkoper zijn aandeel in het reservefonds niet kan opvragen bij zijn vertrek/verkoop...

Geen idee of wat een wettelijke bepaling is... als je verhuist lijkt het me normaal dat je je aandeel in een reserve potje zou terugkrijgen omdat het niet is aangesproken, al kan je natuurlijk ook stellen dat je het wel mee versleten hebt.

[Trojan]

Het gespaarde aandeel in het reservefonds behoort wettelijk bij het pand, niet bij de eigenaar van het pand.

Bij een verkoop krijg je dus niets mee van dat reservefonds. Anders moet de koper nog eens dat reservefonds aanvullen bovenop de aankoop van het pand, wat voor absurd hoge kosten kan leiden.

Uw syndicus zou u deze uitleg ook (en beter) moeten kunnen geven dan wij op dit forum.

[dommelgebruiker]

Beste,

Ik had eventjes volgende vraag:

Ik heb weet dat ik elke maand een vaste kost moet betalen voor de rekeningen van het gebouw te betalen...
dit was ook bij de notaris gemeld(200 euro vaste kosten maand)voor water,verwarming enz

Nu vandaag kreeg ik volgende brief in mijn bus:

De mede eigendom werkt met een 6 maandelijkse afrekening die loopt van 01/01 tot 31/12 d.w.z dat wilt zeggen dat u 2 afrekeningen per jaar ontvangt.
Er worden ook voorschotten betaald het voorschot voor uw eigendom is bepaald op 200 euro/maand
Dit om de afrekening minder zwaar te maken.

Verder is er een 1 malige opvraging van een werkkaptaal van 1196 euro. De mede eigendom heeft een werkkapitaal van 142.355 euro waarvan uw eigendom een aandeel heeft van 1196 euro.

Dit werkkapitaal is eigen aan u en uw eigendom en kan u beschouwen als een eenmalig voorschot(waarborg) op de zichtrekening dat ons in staat stelt om 6 maanden de rekeningen te betalen.



Nu stel ik de vraag: bij de notaris was er geen weet van een eenmalig werkkapitaal.... ook vind ik dit enorm veel voor een gewoon appartementje ...
ik zou 1196 euro moeten betalen en krijg die ooit terug als ik zou verhuizen?
Kan dit zomaar? dit is toch mijn geld? en ik ben deze heeel lang kwijt.... alsook de interesten...

als ik 200/maand voorschot betaal ben ik dan normaal niet in orde?

Iemand die me raad kan geven?

bedankt!

[Goztow]

Dit is normaal. Je betaalt om de 6 maanden een voorschot. Het werkkapitaal zorgt ervoor dat die eerste 6 maanden waar er nog geen voorschotten zijn, ook gedekt zijn. Het is trésorerie.

[Tomsworld]

Werkkapitaal is een reserve en krijg je terug als je later zou verhuizen. Bij veel gebouwen is dit gangbaar hier bij ons gebeurd dat ook, je hebt maar 2 opties ofwel betaald iedereen vooraf ofwel zo'n systeem.

Het probleem is als iedereen 200 euro / maand betaald en je zit bv met stookolie, verzekeringen die facturen komen niet mooi netjes per maand dus ofwel moet je syndicus soms onder nul gaan == heel duur. Ofwel een systeem dat er een beperkte voorfinanciering is maar zonder een reserve die deel gaat uit maken van het gebouw.

[heist_175]

Is €200 aan kosten voor de gemeenschappelijke delen van een appartement niet schandalig veel?
Of is die €200 inclusief uw eigen verbruik?

[8balljunkie]

200 euro de maand is inderdaad veel, ik betaal 449 euro per trimester en daar zit verwarming en water bij in.
Die 1196 euro is voor een reserve kapitaal wat tegenwoordig verplicht is om zware kosten in 1 keer te vermijden.

[fredo66]

Er kunnen zelfs nog kosten bijkomen. Er kan immers ook een reservefonds aangelegd worden/zijn. Dit moet dan dienen om uitzonderlijke dure werken gedeeltelijk te betalen. Het volstaat dat de algemene vergadering akkoord gaat met het aanleggen van een reservefonds en vanaf dan mag je dus nog meer betalen. In mijn geval ben je ook dit geld gewoon kwijt bij verkoop. Meestal kiest de AV voor dit systeem omdat dat het eenvoudigst is wanneer eigenaars verkopen ...

Ondertussen eens opgezocht: Reservefonds is blijkbaar altijd niet terugvorderbaar voor de verkoper ! Het geld wordt na storting direct eigendom van de vereniging van eigenaars.

[dommelgebruiker]

hallo ik betaal 200 euro maand vaste kosten (dit is enkel voor water en verwarming kosten verbruik gemeenschappelijke delen)
dit is per 6 maanden 1.200 euro kosten

en dan zeggen ze nog eens dat ik 1196 euro borg moet geven?

met 200/maand moet er toch voldoende provisie zijn?

Bij de notaris hebben ze hierover niks verteld...

ik woonde vroeger in een gelijkaardig appartement en daar was het 130/maand en dit was voldoende
en was er geen borg van 6 maanden?

dus nu stel ik de vraag: die borg kan dat wel? kan ik dit niet weigeren? alsook op z'n bedrag verlies ik op vele jaren toch intrest? wie betaald die me?

[MarkDM]

Normaal vraagt de notaris bij de syndicus de te verwachte kosten op. Blijkbaar is er daar iets misgelopen of vergeten.

[raf1]

Ja dat kan, je hebt niet alleen een privaat appartement gekocht, je hebt ook een aandeel gekocht in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Je wist op voorhand dat de gemeenschappelijke delen worden beheerd door een syndicus en die mensen werken niet gratis.

Als je niet tevreden bent over de kosten en vergoedingen die de syndicus aanrekent, kan de eigenaarsvereniging waartoe jij als eigenaar behoort, beslissen om een nieuwe goedkopere syndicus aan te stellen. Daarvoor moet je natuurlijk wel moeite doen om de mede-eigenaars te overtuigen.

Veel syndici trekken zich weinig aan van de gemeenschappelijke kosten of vergoedingen, ze kiezen bijvoorbeeld de duurste energieleveranciers, de duurste kuisfirma, het duurste telefonie-abonnement voor in de lift, de duurste lifttechnici of ramenwassers.
Als mede-eigenaar kan je steeds de jaarrekeningen opvragen en zelf controleren waar al dat geld voor gebruikt wordt. Misschien vind je een aantal absurde kosten en kan je dit aankaarten op de eigenaarsvereniging. Via http://www.nicm.be vind je alle informatie over mede-eigendom.

Eerlijkheidshalve moet ik wel toegeven dat een individuele woning nog véél duurder is dan een appartement met een aantal gemeenschappelijke kosten.

[dommelgebruiker]

elke maand moet iedere eigenaar 150 min of 200 euro overschrijven...
er zijn 120 appartementen of een maandelijkse flow van min 18.000 euro maand en maximum 24.000 euro maand...
is dit niet voldoende voor een waterrekening en gasrekening mee te betalen?

[fredo66]

Om een goed beeld te krijgen van de werkelijke voorziene kosten kan je misschien gewoon de laatste eindfactuur (de afrekening dus) van de vorige eigenaar opvragen.
Daarop zie je netjes hoeveel je voor alles betaald hebt voor een periode van 1 jaar. Ben je zeker dat je een eigen factuur gaat ontvangen voor verwarming en water (want veel oude appartementen is dat nog 1 syndicusfactuur ...)? Je voorschotten dienen in dat geval dus ook gedeeltelijk voor privatief verbruik.

[dommelgebruiker]

Ik betaal 200 euro maand voor het water en de verwarming
ik heb op de radiatoren meterkes...
en het water is 1 grote meter(gemeenschappelijk)

[philippe_d]

Nu stel ik de vraag: bij de notaris was er geen weet van een eenmalig werkkapitaal.... ook vind ik dit enorm veel voor een gewoon appartementje ...
ik zou 1196 euro moeten betalen en krijg die ooit terug als ik zou verhuizen?
Kan dit zomaar? dit is toch mijn geld? en ik ben deze heeel lang kwijt.... alsook de interesten...

als ik 200/maand voorschot betaal ben ik dan normaal niet in orde?

Ik heb een "déjà vu" gevoel, dezelfde vraag is hier al eens voorbij gekomen, denk ik .

[EDIT]
gevonden: http://userbase.be/forum/viewtopic.php? ... 2&p=625181

Op 25 september 2015 heb je hier op het Forum exact dezelfde vraag gesteld
Dit was nog voor dat je bij de notaris ging op 1 november 2015. Je wist dus van deze 1196 euro nog voor je daar de akte tekende!
Je kan dus nu toch niet komen vertellen dat je van niets wist .

Je hebt toen ook veel nuttige antwoorden gekregen
Waarom stel je nu dezelfde vraag opnieuw?

[Mod Edit]
Ik zal de 2 topics samenvoegen, gezien dit over exact hetzelfde gaat (zelfde appartement, zelfde bedragen)

[fredo66]

Ik betaal 200 euro maand voor het water en de verwarming
ik heb op de radiatoren meterkes...
en het water is 1 grote meter(gemeenschappelijk)

Als er meterkes op uw private radiatoren staan is de verwarming dus ook gemeenschappelijk (1 syndicus factuur) en het water dus ook.
Met andere woorden: die voorschotten dienen ook om uw persoonlijk waterverbruik en uw persoonlijke verwarming te betalen !

[raf1]

Als je niet weet waarvoor de voorschotten gebruikt worden, zou ik als mede-eigenaar toch eens snel de boekhouding van de syndicus gaan inkijken.
Je hebt daar recht op.

[Goztow]

Ik vind dat helemaal niet zo veel, hoor. Ik betaal een pak meer per maand. Een conciërge, tuinman, lift, verzekeringen, verwarming, aanleg reservefonds voor renovaties, enzovoort: het moet allemaal betaald worden. Het voordeel is dat dit allemaal goed gespreid wordt over het jaar. Als je een eigen huis koopt, dan kan je natuurlijk 20 jaar niks doen maar dan moet je ook in één keer vele tientallen duizenden euro's investeren na die periode. Dat heb je veel minder bij een appartementsblok.

Er zijn hier goede tips gegeven: vraag gewoon aan de syndic of aan de commissaris om samen de boekhouding van een jaar te doorlopen. Dan zie je waar het geld naartoe gaat .

[fendtje]

in al deze postings
nog niet gelezen wat in de basis akte staat over de onkosten.
nog niks gelezen of deze basis akte is aangepast aan de wet van 2010.
nog niks gelezen halfjaarlijks verslag rekencommissaris, halfjaarlijks verslag raad van mede eigendom.

wel al ga met de commissaris kijken naar de boekhouding , is die er wel ?
en weet ook dat er nog veel cowboys onder de syndici zitten.

en dan lijkt bovenstaand verhaal wel realiteit
wel raar dat de notaris u niet alle documenten heeft bezorgd
jaarafrekeningen laatste 3 jaar onder andere , verslagen laatste 3 jaar.

[bruma]

ik doe een nieuwe poging om uit te leggen wat kosten zijn bij appartementen.

reservekapitaal of reservefonds en de bijdrage daartoe is een spaarpot voor het gebouw voor de sleet. Bv binnen zoveel jaar zal de lift vernieuwd moeten worden en de huidige eigenaars storten elk jaar een afgesproken bedrag in die spaarpot. Zo voorkomt men dat iemand zijn appartement verkoopt net voor de kosten betaald moeten worden. (ter info het gaat nog een stapje verder, indien de goedkeuring is gegeven voor de uitvoering van de werken is diegene die mee zijn goedkeuring gaf ook de kostendrager)

het werkkapitaal is het geld dat gebruikt wordt om de rekeningen te betalen. Met een voorbeeld zal dit wel duidelijk worden.
Jij betaalt 200€ de eerste maand, 200€ de tweede maand, en nog voor je betaald hebt de derde maand dan dient mazout geleverd te worden voor de verwarming. Indien jij ook geen 6 maandelijke bijdrage zou geleverd hebben dan kunnen ze die rekening niet volledig betalen, want uw bijdrage was tot op dat moment maar 400€.
En zo komen veel facturen binnen voor een volledig jaar: blokpolis (brandverzekering op voorhand te betalen), gas of mazout, elektriciteit, onderhoudswerken, keuring liften, onderhoudscontracten liften, poetsfirma (grote kost ten opzichte van andere kosten), syndicuskost (of wil jij ok maar na 6 maand werken uw loon krijgen), etc.
Indien je dit niet zou doen dan zou men in uw naam het geld moeten lenen om uw deel van de facturen te kunnen betalen.

En je dient inderdaad op de hoogte te zijn van alle mogelijk kosten van het heden, de besluiten om kosten te maken en dit ook van de laatste 3j.
Je moet de jaarverslagen gekregen hebben van de syndicus (verplicht), je moet ze wel lezen en kunnen begrijpen, want is mmestal niet voor een normale burger geschreven zonder toelichting.

[heist_175]

@een huis
Als je een nieuwbouw koopt, ga je toch al serieus het varken moeten uithangen in uw eigen woonst om aan €50K kosten te komen na 20jaar.
Of zie ik dat zo verkeerd?

[bruma]

@een huis
Als je een nieuwbouw koopt, ga je toch al serieus het varken moeten uithangen in uw eigen woonst om aan €50K kosten te komen na 20jaar.
Of zie ik dat zo verkeerd?

Heb je voor uw huis de lift, onderhoud en keuring, de elektriciteit en poetsvrouw voor gang en trap meegerekend in uw kosten

Sent from my D6000 using Tapatalk

[Goztow]

En de verwarming, het water, de verzekering, ... ?