Aankoop huis : BTW stelsel vs aankoop onder registratie

[NickG]

Hi all,

voor een keer eens een bijdrage die totaal niks te maken heeft met IT
Ik ben, zoals een paar andere UB'ers wellicht, op zoek naar een deftig stulpje om in te gaan wonen. Nu heb ik een paar plaatsen al een mooi huis zien staan, waar dan geadverteerd wordt met "voordelig: aankoop onder registratie ipv BTW stelsel". Als ik dan de dingen wat uitreken, komt dit idd voordelig uit: zo'n 10% kost tov 21%kost onder het BTW stelsel. Nu is mijn vraag: hoe en wanneer komt iemand in aanmerking om een huis te verkopen onder registratie ipv het BTW stelsel? Zijn er dingen waar ik speciaal moet op letten? Ik had er in ieder geval nog nooit van gehoord, en ben nochtans (dacht ik) wel redelijk op de hoogte van zo'n dingen.
Ow ja, op de site van de overheid lijkt ook niet veel te vinden te zijn, ofwel ligt de site plat, ofwel is er niks over te vinden over verkoop onder registratie... :-s

[cloink]

Reeds bestaand huis: registratierechten (5 of 10%)

Nieuwbouw:

* B.T.W. of registratierechten bij nieuwbouw ?

Bij nieuwbouw heeft de verkoper gedurende enkele jaren de kans om onder het stelsel der B.T.W. te verkopen (basistarief is 21%) en de ontvangen B.T.W. af te trekken van de door hemzelf verschuldigde B.T.W.

In zulk geval dient de prijs gesplitst te worden over de grond en het gebouw. Op de grond betaalt de koper registratierechten aan 10 % en op het gebouw betaalt hij B.T.W.

In bepaalde gevallen is er een gunstregime van 12% B.T.W., zowel bij de bouw als bij de aankoop van een nieuwbouw. Meer hierover leest u op de website van notaris Jacques Van Damme (klik hier).

N.B. : bij een "verkoop op plan", m.a.w. een nog op te richten gebouw, heeft u recht op een verminderd ereloon van de notaris. Informeer hiernaar bij uw notaris indien u bijvoorbeeld een nog op te richten appartement koopt aan de kust.

[Uzzi]

Hi all,

voor een keer eens een bijdrage die totaal niks te maken heeft met IT
Ik ben, zoals een paar andere UB'ers wellicht, op zoek naar een deftig stulpje om in te gaan wonen. Nu heb ik een paar plaatsen al een mooi huis zien staan, waar dan geadverteerd wordt met "voordelig: aankoop onder registratie ipv BTW stelsel". Als ik dan de dingen wat uitreken, komt dit idd voordelig uit: zo'n 10% kost tov 21%kost onder het BTW stelsel. Nu is mijn vraag: hoe en wanneer komt iemand in aanmerking om een huis te verkopen onder registratie ipv het BTW stelsel? Zijn er dingen waar ik speciaal moet op letten? Ik had er in ieder geval nog nooit van gehoord, en ben nochtans (dacht ik) wel redelijk op de hoogte van zo'n dingen.
Ow ja, op de site van de overheid lijkt ook niet veel te vinden te zijn, ofwel ligt de site plat, ofwel is er niks over te vinden over verkoop onder registratie... :-s

Een huis/appartement kan alleen maar onder stelsel van BTW verkocht worden wanneer het over nieuwbouw gaat. Hier zijn er er 2 categorieën :
1. Een aannemer verkoopt je een nieuwbouw appartement/woning dat hij zelf neergezet heeft. Je betaalt hierbij registratierechten op de grondwaarde en BTW op de constructie.
2. Iemand die een nieuwbouwwoning gekocht heeft, kan opteren (niet verplicht) om verder te verkopen onder het stelsel van BTW tot 2 jaar na de aanschaf van zijn woning.

Wanneer de woning ouder is dan 2 jaar, wordt het sowieso verkocht onder het stelsel van registratierechten

[NickG]

Hmm, het betreft hier de aankoop van een huis gebouwd in 2007. Ik begrijp hieruit dat de verkoper (die het huis dus vorig jaar gebouwd heeft) ervoor gekozen heeft om het te verkopen onder registratierecht (10%) ipv BTW (21%). Dit is voordelig voor mij, als koper, maar toch enkel nadelig voor hem?? Ik begrijp het waarschijnlijk toch nog niet helemaal...

[Uzzi]

Hmm, het betreft hier de aankoop van een huis gebouwd in 2007. Ik begrijp hieruit dat de verkoper (die het huis dus vorig jaar gebouwd heeft) ervoor gekozen heeft om het te verkopen onder registratierecht (10%) ipv BTW (21%). Dit is voordelig voor mij, als koper, maar toch enkel nadelig voor hem?? Ik begrijp het waarschijnlijk toch nog niet helemaal...

Probleem is dat veel mensen niet weten dat de mogelijkheid bestaat om binnen de 2 jaar te verkopen onder stelsel van BTW.

Dit is nadelig voor hem, maar het kan ook nadelig voor u zijn !

Laat me illustreren met een voorbeeld :

Stel : iemand verkoopt een huis voor 200.000€.

Geval 1 : registratierechten

Je betaalt 10% registratierechten op 200.000€
Totale kostprijs voor jou : 220.000€
Verkoper krijgt : 200.000€

Geval 2 : BTW

Alvorens te beginnen rekenen moet je weten dat wanneer hij beslist om te verkopen onder stelsen van BTW, hij het recht heeft om de BTW die hij aan de aannemer betaald heeft, te recupereren. Indien hij bij de bouw van de woning 30.000€ BTW betaald heeft, dan kan hij deze terugvorderen van de staat. Hierdoor kan hij zijn prijs laten zakken tot 170.000€

Verkoper krijgt : 170.000€ (van jou) + 30.000€ (van staat) = 200.000€
Kostprijs voor jou : de aankoopprijs van 170.000€ dient opgespitst te worden in een stuk grondwaarde (laten we zeggen 50.000€) en een stuk constructie (120.000€). Op de grondwaarde betaal je 10% registratierechten, op de constructie betaal je 21% BTW

Totale kostprijs voor jou = 50.000€ + 5000€ (10% registratierechten) + 120.000€ + 25.200€ (21% BTW) = 200.200€


Je ziet dus dat in sommige gevallen, verkopen onder stelsel van BTW interessanter is. Ik heb in dit voorbeeld alle winst naar jou laten vloeien, maar je kan uiteraard ook delen met de verkoper

Aanvulling : indien je de verkoopprijs bijvoorbeeld vastlegt op 180.000€ (50.000€ grondwaarde en 130.000€ constructie), dan kost de woning jou 212.300€ en krijgt de verkoper 210.000€. Jullie maken dus beiden winst t.o.v. geval 1 (verkoop met registratierechten).

Edit : typo's + kleine aanvulling

[NickG]

Hmm, het betreft hier de aankoop van een huis gebouwd in 2007. Ik begrijp hieruit dat de verkoper (die het huis dus vorig jaar gebouwd heeft) ervoor gekozen heeft om het te verkopen onder registratierecht (10%) ipv BTW (21%). Dit is voordelig voor mij, als koper, maar toch enkel nadelig voor hem?? Ik begrijp het waarschijnlijk toch nog niet helemaal...

Probleem is dat veel mensen niet weten dat de mogelijkheid bestaat om binnen de 2 jaar te verkopen onder stelsel van BTW.

Dit is nadelig voor hem, maar het kan ook nadelig voor u zijn !

Laat me illustreren met een voorbeeld :

Stel : iemand verkoopt een huis voor 200.000€.

Geval 1 : registratierechten

Je betaalt 10% registratierechten op 200.000€
Totale kostprijs voor jou : 220.000€
Verkoper krijgt : 200.000€

Geval 2 : BTW

Alvorens te beginnen rekenen moet je weten dat wanneer hij beslist om te verkopen onder stelsen van BTW, hij het recht heeft om de BTW die hij aan de aannemer betaald heeft, te recupereren. Indien hij bij de bouw van de woning 30.000€ BTW betaald heeft, dan kan hij deze terugvorderen van de staat. Hierdoor kan hij zijn prijs laten zakken tot 170.000€

Verkoper krijgt : 170.000€ (van jou) + 30.000€ (van staat) = 200.000€
Kostprijs voor jou : de aankoopprijs van 170.000€ dient opgespitst te worden in een stuk grondwaarde (laten we zeggen 50.000€) en een stuk constructie (120.000€). Op de grondwaarde betaal je 10% registratierechten, op de constructie betaal je 21% BTW

Totale kostprijs voor jou = 50.000€ + 5000€ (10% registratierechten) + 120.000€ + 25.200€ (21% BTW) = 200.200€


Je ziet dus dat in sommige gevallen, verkopen onder stelsel van BTW interessanter is. Ik heb in dit voorbeeld alle winst naar jou laten vloeien, maar je kan uiteraard ook delen met de verkoper

Aanvulling : indien je de verkoopprijs bijvoorbeeld vastlegt op 180.000€ (50.000€ grondwaarde en 130.000€ constructie), dan kost de woning jou 212.300€ en krijgt de verkoper 210.000€. Jullie maken dus beiden winst t.o.v. geval 1 (verkoop met registratierechten).

Edit : typo's + kleine aanvulling

Merci, ik begin het te snappen nu

[Uzzi]

Merci, ik begin het te snappen nu

Er zijn wel nog een aantal voorwaarden :
1. Het BTW bedrag dat hij van de staat terugvordert, moet kleiner zijn dan het bedrag dat hij jou aanrekent. Mijn voorbeeld is dus niet helemaal correct, aangezien hij 30.000€ terugvordert van de staat, maar slechts 25200€ aan jou aanrekent.

2. De verkoper moet een BTW aangfite invullen, waar hij wel even mee zoet is. Hij moet de nodige facturen (van de aannemer) kunnen voorleggen om het bedrag aan BTW dat hij betaald heeft, te kunnen bewijzen. Verder zijn er een beperkt aantal zaken waarvan hij de BTW niet mag recupereren (elektrische toestellen keuken, ...). Dit laatste kan je evenwel best eens bij het dichtsbijzijnde BTW controlekantoor navragen, aangezien ze daar blijkbaar niet allemaal even streng in zijn.


Enfin, je kan misschien eens met de verkoper gaan spreken. Je kan er beiden je voordeel mee doen !

[NickG]

Enfin, je kan misschien eens met de verkoper gaan spreken. Je kan er beiden je voordeel mee doen !

Ga ik doen, maar nu weet ik tenminste ongeveer waar het over gaat. Altijd makkelijker om te onderhandelen
thx!